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Financiamento Imobiliário - Entenda como funciona e evite problemas futuros

Dicas e esclarecimentos para que o seu financiamento seja feito de maneira correta, segura e, principalmente, sem futuras “dores de cabeça” quanto aos juros abusivos e taxas que não estavam acordadas no momento da assinatura do contrato.

A entrevista foi realizada com o Dr. Kênio de Souza Pereira (Coordenador da Seção Compra e Venda do BDI. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário, Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG), um profissional que é unanimidade quando o assunto é “financiamento imobiliário”. Também, para a conclusão da entrevista, o Dr. Kênio contou com a colaboração dos Doutores Luiz Carlos de Menezes (Gerente Regional da Construção Civil da CAIXA-BH) e Breno Luiz de Lima e Castro (Consultor de Negócios Imobiliários do Banco Itaú/Unibanco – Plataforma BH).

BDI: Quais os documentos necessários para o financiamento?

Dr. Kênio: Basicamente, são exigidos os documentos pessoais dos compradores e vendedores, ou seja, a Carteira de Identidade, CPF, prova do estado civil e comprovante de endereço, além dos documentos de comprovação de renda que pode ser através da apresentação dos três últimos contracheques ou a cópia da última Declaração de Imposto de Renda. A condição financeira de quem não tem contracheque ou carteira assinada, pode ser avaliada ainda com os extratos bancários dos últimos três ou seis meses dependendo da atividade que é exercida e de como se dá a movimentação bancária do postulante ao financiamento. Para iniciar a análise jurídica da operação é necessária a apresentação da matrícula e também da certidão negativa de ônus do imóvel em seus originais e atualizadas, além da cópia do IPTU do ano vigente ou documento similar onde conste a fração ideal do imóvel (se for parte de condomínio) de acordo com a matrícula. Quanto mais elementos e documentos o pretendente ao financiamento fornecer para comprovar sua real capacidade de pagamento e o baixo risco que ele oferece quanto à pontualidade, mais rápida será a aprovação do financiamento. É importante preencher de maneira completa e detalhada todos os formulários específicos para o início das análises e a confecção do contrato de financiamento.

Divisão do Procedimento

O Consultor de Negócios Imobiliários, Breno Luiz de Lima e Castro, explica que no Banco Itaú, por exemplo, o processo de concessão de financiamento é dividido em duas fases: a aprovação e a contratação. Na aprovação que pode ser feita com antecedência e sem ainda o imóvel definido, o foco é no cliente tomador de crédito e na sua comprovação de renda. Na fase seguinte, a de contratação, pode-se centrar esforços na análise do vendedor e no imóvel objeto da alienação através do financiamento, o que possibilita a dispensa de vários documentos que já foram analisados num primeiro momento, facilitando a montagem do processo e simplificando a análise da operação.

BDI: Como escolher a instituição para o financiamento?

Dr. Kênio: Como qualquer produto ou serviço, o pretendente deve fazer uma pesquisa de mercado para verificar qual a instituição que atende o seu perfil, sendo que a CAIXA oferece taxas muito competitivas para quem se enquadra na Carta de Crédito do FGTS, que tem o limite máximo de avaliação de R$ 130 a R$ 170 mil, dependendo do Estado da Federação. Todas as principais instituições financeiras do país oferecem o crédito imobiliário em suas carteiras. Essa concorrência gera benefícios ao consumidor, que hoje não fica limitado quanto ao crédito somente no banco onde já possui algum relacionamento, ou à mercê de algum tipo de monopólio de apenas uma instituição bancária. Para escolher a melhor instituição para o seu financiamento imobiliário o consumidor não deve levar em conta somente a taxa de juros nominal, mas também o custo efetivo total da operação que envolve os encargos obrigatórios da modalidade de crédito, que acaba variando bastante entre as instituições. Outro ponto de atenção é o prazo de contratação e disponibilização do crédito, além do atendimento especializado, pós-venda e alguns serviços e condições especiais que podem fazer toda a diferença para possibilitar a aquisição do bem desejado. Breno Luiz, explica que o Banco Itaú, por exemplo, oferece aos seus clientes a opção de financiar de maneira pré-aprovada e na forma de reembolso de todas as despesas envolvidas no processo de financiamento, como a tarifa de avaliação do imóvel, o pagamento do ITBI e os custos com o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Já a Netimóveis, considerada a pioneira do país em Rede Imobiliária, tem parceria com o Banco Santander, o que proporciona condições especiais para os clientes das imobiliárias que fazem parte dessa conceituada rede. Dessa maneira, cabe ao comprador analisar o que mais é adequado ao valor que pretende financiar.

BDI: Como pesquisar a melhor taxa?

Dr. Kênio: Diante da grande concorrência, todos os Agentes Financeiros têm suas taxas à disposição dos clientes nas agências ou através de sites na Internet, sendo que muitos disponibilizam simuladores on-line, onde é possível ter uma ideia inicial dos custos envolvidos. Devido ao aumento da demanda por crédito e às complexidades do processo surgiram também novos profissionais e empresas especializadas na assessoria ao cliente com relação ao processo do financiamento, atuando geralmente em conjunto com as imobiliárias, ajudando o cliente na pesquisa de melhores taxas e menores custos praticados no mercado.

BDI: No contrato com a instituição, quem pede financiamento pode discutir as cláusulas contratuais e sugerir mudanças? Pode nos dar algum exemplo?

Dr. Kênio: Na CAIXA, conforme o Gerente Luiz Carlos Menezes “não há essa possibilidade, pois o contrato é padronizado de acordo com a modalidade de financiamento”. Esse procedimento é comum nos demais bancos, ou seja, o contrato é de adesão. Logicamente, é de suma importância ler e entender as cláusulas dispostas no contrato antes de sua assinatura e no caso de dúvida procurar um advogado especializado para esclarecer algum ponto. Não é possível propor ou sugerir alterações, pois o contrato já contempla todas as variáveis possíveis ao longo de sua vigência. O contrato da maioria das instituições tem força de escritura pública. Para o comprador ter mais segurança sobre o que está assumindo, é interessante pedir um espelho da minuta ou um exemplo do modelo do contrato, logo no início do processo de contratação para análises e esclarecimentos quanto aos detalhes do contrato antes do dia programado para sua assinatura.

BDI: Por que é importante saber qual é o índice de correção estipulado no contrato?

Dr. Kênio: Porque o saldo devedor do financiamento será corrigido por este índice. Como o crédito imobiliário basicamente é disponibilizado através do fundo de poupança dos bancos, o índice que corrige o saldo devedor e, consequentemente, as prestações mensais é o mesmo índice que corrige os rendimentos da poupança, ou seja, hoje este índice é a TR – Taxa Referencial – que possui variação diária e a correção acontece usando o valor de referência sempre no mesmo dia do mês utilizado na emissão do contrato. Com essa regra, o comprador saberá de antemão o que ocorrerá durante o prazo do financiamento que geralmente é longo.

BDI: Qual o melhor financiamento? quais as diferenças entre imóveis novos e na planta?

Dr. Kênio: Diante de tantas particularidades, é difícil afirmar qual será o “melhor financiamento”. Certamente, para quem não possui nenhum imóvel e pretende comprar até o valor máximo de R$ 170.000,00, a Carta de Crédito do FGTS operada pela CAIXA é a opção com o menor custo, depois do programa “Minha Casa, Minha Vida” que atende a camada da população com menor poder aquisitivo. Acima desse valor, o cliente deve procurar o financiamento que esteja adequado às suas necessidades. O sistema mais viável de amortização de financiamento é o chamado SAC – Sistema de Amortização Constante, onde toda a parcela do financiamento paga tem um percentual, de certa maneira fixo, que é abatido no saldo devedor, diminuindo assim a dívida do cliente. Neste sistema os juros e encargos são mais altos no início, porém as parcelas são decrescentes com estes mesmos encargos, sendo reduzidos mensalmente ocasionando pequenas reduções no valor das prestações ao longo do financiamento. Breno Luiz, explica que “outra vantagem deste sistema é que o mutuário  pode fazer as chamadas “amortizações”, ou seja, ao pagar as parcelas da última para as primeiras prestações, é possível eliminar os encargos que compõem as parcelas mensais e também reduzir o prazo contratado. Dessa forma, o comprador só paga os juros e encargos durante o período de utilização do financiamento. Por exemplo: O mutuário contrata o financiamento para liquidação em trinta anos para ter prestações mensais mais baixas, mas consegue de alguma forma fazer a quitação deste em apenas cinco anos. Este mutuário pagará encargos previstos em contrato referentes somente aos cinco primeiros anos em que utilizou o financiamento”.

BDI: Quais as diferenças entre imóveis novos e na planta?

Dr. Kênio: Quanto à diferença entre imóveis prontos e imóveis na planta para se efetivar o financiamento imobiliário, o imóvel pronto é aquele que já tem a baixa de construção, também chamada de Habite-se, e a CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, que após averbados no Cartório de Registro de Imóveis, geram a abertura da matrícula do imóvel. Com relação ao imóvel na planta ou em construção,a instituição financeira poderá, dependendo do caso, fazer o financiamento do empreendimento junto à construtora. Assim é possível, em algumas situações, contratar o financiamento durante a obra, pagando às vezes, uma pequena prestação. Neste caso, o início da amortização, ou seja, do pagamento das prestações no valor normal (além do custo da obra) do financiamento ocorre só após a liberação do Habite-se ou individualização da matrícula no Cartório.

BDI: Como posso utilizar o FGTS para o financiamento?

Dr. Kênio: A utilização do FGTS obedece às regras do Conselho Curador do Fundo. Basicamente, o comprador não pode ser proprietário de imóvel residencial na cidade ou em qualquer dos municípios limítrofes ao local do imóvel objeto da aquisição, e ter 3 anos de contribuições ao FGTS. Se o proponente comprador possuir imóveis fora destas especificações não poderá financiar pelo SFH. O imóvel a ser adquirido deve destinarse à moradia própria e estar localizado no município onde o trabalhador exerce sua atividade principal ou onde resida há pelo menos um ano. Atualmente o valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar a R$ 500.000,00 conforme norma do SFH.

BDI: Existem taxas que pagamos sem saber. Quais são elas e como evitá-las?

Dr. Kênio: É dever de qualquer instituição financeira informar todas as taxas e despesas que serão cobradas do cliente, devendo constar as mesmas no contrato, sendo importante que o cliente consulte também a tabela de tarifas que todo banco coloca à disposição. No caso de dúvidas, a pessoa que não está habituada com esses procedimentos, pode contratar um especialista em crédito imobiliário para esclarecer e conduzir o processo de financiamento conferindo transparência e tranquilidade nesta decisão importante do proponente ao financiamento. Os bancos cobram a parcela mensal do financiamento, a qual é ainda composta de dois seguros, sendo um de vida (morte ou invalidez permanente) e outro de danos ao imóvel. Ainda faz parte da parcela a taxa de administração do financiamento e os juros, bem como a parcela de amortização da dívida. Existe ainda o custo de avaliação e análise jurídica da documentação do imóvel, como também o custo da manutenção mensal da conta corrente, onde é feito o débito das prestações. Para conclusão da operação com o registro do contrato de financiamento (que substitui a escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário o recolhimento do ITBI e dos emolumentos/custos do cartório para efetivar o referido registro. Dependendo do tipo e do local da operação pode haver um custo extra com algumas certidões, mas nada sem justificativa ou sem regulamentação específica.

BDI: Ter uma boa entrada ajuda na redução dos juros? O senhor pode nos dar exemplos de cálculos de financiamento com e sem entrada?

Dr. Kênio: O valor da entrada não diminui a taxa de juros, mas diminui o saldo devedor e, consequentemente, o mutuário terá os juros calculados em cima de um montante menor. Ao fazer um financiamento com valor menor, pode ser contratado ou quitado num prazo mais curto, o que possibilita redução dos encargos, ou seja, um custo efetivo total da operação menor. Bancos privados, por exemplo, não fazem financiamento sem entrada, e é exigido inicialmente pelo menos 20% do valor do bem, seja com recursos próprios ou com uso de FGTS para concessão do crédito. O financiamento sem entrada ocorre somente em imóveis de baixo valor e para programas de cunho social, havendo casos, como o Minha Casa, Minha Vida, em que há incentivos governamentais.

Segue abaixo o exemplo da CAIXA de aquisição de um imóvel de R$ 300.000,00, com 10% de entrada e com 50% de entrada:

Origem de Recurso: SBPE
Categoria de Imóvel: NOVO (até 180 dias de Habite-se)
Cidade: Belo Horizonte – MG
Valor do Imóvel: R$ 300.000,00
Nascimento: 01/01/1970

SIMULAÇÃO 1:

Prazo Máximo: 360 meses

Sistema de Amortização: SAC

Cota máx. Financiamento: 90%

Valor de entrada: R$ 30.000,00

Prazo: 360 meses

Valor de financiamento: R$ 270.000,00

Apólice de Seguro: 61030

Taxa especial para contratar Pacote Básico de Produtos CAIXA

Primeira Prestação: R$ 2.813,56

Juros Nominais: 8,5563%

Juros Efetivos: 8,9000%


SIMULAÇÃO 2:

Prazo Máximo: 360 meses

Sistema de Amortização: SAC

Cota máx. Financiamento: 90%

Valor de entrada: R$ 150.000,00

Entrada Atualizada: Não

Prazo: 360 meses

Valor de financiamento: R$ 150.000,00

Apólice de Seguro: 61030

Taxa especial para contratar Pacote Básico de Produtos CAIXA

Primeira Prestação: R$ 1.586,44

Juros Nominais: 8,5563%

Juros Efetivos: 8,9000%

Tomando por base os conselhos dados pelo Doutor Kênio, repetimos: “Leia com atenção o contrato de financiamento e, se possível, consulte um advogado de sua confiança!”

Joomlart